É seguro receber as chaves do imóvel antes do Habite-se?

Quando o sonho de ter um imóvel na praia pode virar uma armadilha jurídica!

Recentemente, uma cliente me procurou empolgada com a compra do apartamento dos sonhos — um imóvel na planta, localizado em uma charmosa cidade litorânea de Santa Catarina – Itapema. Tudo parecia perfeito: vista para o mar, área de lazer completa e a promessa de entrega rápida das chaves.

Mas ao analisar o contrato, algo me acendeu um alerta: havia uma cláusula determinando que as chaves seriam entregues na conclusão da obra, antes da emissão do Habite-se, com prazo de até um ano, prorrogável por mais um, para regularização junto à Prefeitura.

Quando expliquei os riscos, a corretora foi enfática:

“Imagina, doutora! Isso é só um procedimento burocrático. É até melhor, porque ela já pode usar o imóvel antes!”

Essa é uma das frases que mais ouço — e uma das mais perigosas também.

O que é o Habite-se e por que ele é essencial?

O Habite-se (ou Auto de Conclusão de Obra) é o documento emitido pela Prefeitura que atesta que o imóvel foi construído conforme o projeto aprovado e está apto a ser habitado com segurança. Sem ele, o imóvel é irregular — o que significa que, juridicamente, ele não pode ser ocupado nem registrado.

Ou seja: receber as chaves sem o Habite-se é como pegar o volante de um carro sem carteira de habilitação — pode até funcionar por um tempo, mas qualquer problema vai custar caro.

O que diz a lei?

De acordo com o Código Civil (arts. 421, 422 e 475), a construtora tem o dever de cumprir integralmente o contrato com boa-fé e função social. Entregar o imóvel sem Habite-se é inadimplemento contratual, pois impede o comprador de exercer plenamente o direito de propriedade.

O Código de Defesa do Consumidor também é claro: o imóvel entregue sem Habite-se é produto com vício de qualidade, já que é impróprio para uso (art. 18 do CDC). Além disso, o art. 39, VIII, considera abusiva a entrega de produtos que não atendem às normas legais de segurança e habitabilidade.

A própria Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964) reforça que o incorporador só cumpre sua obrigação ao entregar o imóvel regularizado e averbado no registro de imóveis — o que depende, necessariamente, do Habite-se.

E os tribunais confirmam esse entendimento:

🏛️ STJ – AgInt no REsp 1.932.847/SP (2021): “A entrega das chaves ao adquirente, sem a expedição do ‘Habite-se’, não configura a efetiva entrega do imóvel, sendo devida indenização por atraso na entrega.”

Os riscos reais de aceitar as chaves antes do Habite-se

1. Imóvel irregular: não pode ser habitado legalmente.
2. Sem registro definitivo: o cartório não registra a escritura sem o Habite-se.
3. Financiamento bloqueado: bancos não liberam repasse sem o documento.
4. Responsabilidade indevida: o comprador assume riscos que são da construtora.
5. Falta de cobertura de seguro: em caso de acidente, o imóvel não tem respaldo legal.

O que aconteceu com a minha cliente?

Expliquei todos esses riscos e orientei que ela não aceitasse o recebimento das chaves até que o Habite-se fosse emitido. A construtora insistiu, tentando persuadi-la com o argumento da “antecipação da posse”.

Mas ela preferiu aguardar. Alguns meses depois, a Prefeitura exigiu correções estruturais na obra, o que atrasou a liberação do Habite-se. Se ela tivesse aceitado as chaves, teria arcado com custos, riscos e até eventuais multas por ocupar um imóvel irregular.

Segurança jurídica vem antes da chave

Receber as chaves antes do Habite-se não é vantagem — é assumir riscos que não pertencem ao comprador. O imóvel só é considerado entregue quando está regularizado, com o Habite-se expedido e averbado no registro de imóveis.

Se você está comprando um imóvel na planta e encontrou uma cláusula como essa, não assine sem orientação jurídica especializada. Um advogado imobiliário pode evitar que o sonho da casa própria se transforme em um pesadelo jurídico.

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Perguntas frequentes

O que é o Habite-se?

O Habite-se (ou Auto de Conclusão de Obra) é o documento emitido pela Prefeitura que comprova que o imóvel foi construído conforme o projeto aprovado e atende às normas legais de segurança, higiene e habitabilidade. Sem ele, o imóvel é considerado irregular.

Posso receber as chaves antes da emissão do Habite-se?

Juridicamente, não é recomendável. A entrega das chaves sem Habite-se não caracteriza a entrega legal do imóvel, além de transferir riscos indevidos ao comprador.

A cláusula que permite entrega das chaves antes do Habite-se é legal?

Essa cláusula é abusiva e pode ser considerada nula, pois coloca o consumidor em desvantagem excessiva, contrariando o Código de Defesa do Consumidor e a jurisprudência do STJ.

O que acontece se eu ocupar um imóvel sem Habite-se?

Você pode enfrentar dificuldade de revenda ou financiamento, multas municipais, impossibilidade de registro da escritura, problemas com seguro e responsabilização por irregularidades da obra.

Vale a pena antecipar a posse do imóvel?

Na prática, não. A antecipação da posse sem Habite-se não traz segurança jurídica e pode transformar o sonho do imóvel próprio em um problema financeiro e legal.